不动产统一登记有关问题的处理意见

为规范我市不动产登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，切实保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，结合我市实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出以下处理意见。

一、关于个人购买商品房、集资房等分层、套房涉及划拨土地转让补缴土地出让金的问题

（一）个人购买商品房、集资房等分层、套房涉及划拨土地转让补缴土地出让金的按照房屋所在区域的基准地价（楼面地价）核定，即应缴纳的土地出让金=房屋建筑面积*基准地价（楼面地价）*40%。

（二）除上述情况之外，其他划拨土地转让补缴土地出让金仍按照现行有关规定执行。

二、关于同一住宅小区涉及多宗土地且土地使用权年限、土地用途不一致的问题

（一）房屋已登记办证到业主名下的，若房屋已办理土地分割登记，按照土地分割登记时确定的土地使用权年限办理；若房屋未办理土地分割登记，将同一住宅小区所涉宗地土地使用权年限进行合并，原则上同一住宅小区土地使用权年限不得超过三个，年限超过三个的，相差少于三年的，以“年限短”的为准。

（二）为避免以后出现多个土地使用权年限的问题，住建部门在办理房屋报建手续时，若发现土地使用权年限不一致的暂缓报建，需在国土资源主管部门补办“统一土地使用权年限”手续后，再予以办理报建手续。

（三）土地用途不一致的，在办理不动产登记时，对涉及住宅、商服类用地的按照《土地利用现状分类标准》进行归类，若无法归类的，需填写全部原批准土地用途，原则上土地用途不得超过两个。

三、关于已完成开发建设的住宅小区原土地批准用途为“非住宅”的问题

（一）房屋尚未登记办证到业主名下的。

在企业或单位办理不动产首次登记时，由其补办用地手续和补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。

（二）房屋已全部或部分登记办证到业主名下的。

1.土地使用权类型为划拨土地的：房屋业主办理不动产转让、处置等情况的，需先办理土地用途变更手续并补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照原批准用途确定，土地使用权类型保留“划拨土地”性质。

2.土地使用权类型为出让土地的：房屋业主应先补办土地用途变更手续，取得用地批文后，再办理不动产登记。

四、关于已建成房屋占用土地面积、界线与原土地发证面积、界线不一致的问题

（一）房屋尚未登记办证到业主名下的。

以“不改变原发证面积”为原则，根据已建成房屋实际占地范围，由不动产登记机构按照实际情况调整宗地界线后，才给予办理不动产登记。无法调整的，需由国土资源主管部门对原开发商按照有关规定予以处罚，并由原开发商补办用地手续和补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。

（二）房屋已全部或部分登记办证到业主名下的。

以“不改变原发证面积”为原则，根据已建成房屋实际占地范围，由不动产登记机构按照实际情况调整宗地界线后，才给予办理不动产登记。无法调整的，按照以下原则处理：

1.土地存在违法用地行为的，由国土资源主管部门会同有关部门对原开发商依法依规处理，督促其补办用地手续和补缴土地出让金。

2.房屋业主申请办理不动产登记，应予以办理。但仅限于商品房、房改房、集资房等分层、套的房屋，不包括自建房（整栋，分层、套）。

3.部分房屋尚在原开发商名下，现原开发商申请办理不动产登记，需到国土资源主管部门补办用地手续和补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。

五、关于已完成开发建设的住宅小区无合法土地权属来源的问题

（一）原则按照划拨土地办理。

    （二）房屋业主办理不动产转让、处置等情况的，土地用途按照规划部门确定的用途确定，需到国土资源主管部门办理划拨土地补出让手续和补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。

（三）房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照规划部门确定的用途确定，土地使用权类型按照“划拨土地”确定。

（四）上述处理意见仅适用于单位房改房、集资房，商品房（含分层、套，别墅），不包括个人自建房（含整栋，分层、套）。

六、关于土地权属登记确权时点划分的问题

（一）在《关于处理房屋权属登记历史遗留问题的通知》（惠市房〔2002〕31号）文件废止之前，按照此文件执行。但仅适用于单位自建房、房改房，个人自建房等。

（二）1986年3月31日前建成房屋的，根据已建成房屋实际占用土地范围确定土地使用权，予以办理不动产登记。

（三）1986年3月31日之后建成房屋的，需补办用地手续和补缴土地出让金，取得合法用地手续后，才给予办理不动产登记。

（四）惠市房〔2002〕31号文件废止之后，按照《确定土地所有权和使用权若干规定》（[1995]国土籍字第26号）的规定执行。

七、关于已完成或部分完成开发建设的住宅小区，原开发商名下国土证被法院查封的问题

（一）房屋尚未登记办证到业主名下，仍在原开发商名下的，原开发商申请办理不动产登记，不予办理。

（二）房屋业主已取得房产证或已办理预告登记、预售合同登记备案的,申请办理不动产登记，予以办理。

八、关于已完成开发建设的楼幢跨宗地且所跨宗地的土地使用权类型不一致的问题

（一）若该宗地属于村企合作联合开发建房。

按照双方约定确定房屋权属，属于原开发商所有的，按照出让土地办理不动产登记；属于村集体所有的，按照划拨土地办理不动产登记，补缴土地出让金标准按照现行有关规定执行。

（二）若该宗地属于其他情况联合开发建房。

1.原则按照划拨土地处理，需办理划拨土地转让手续并补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。

2.土地用途为住宅（商品房、集资房等分层、套个人所有的房屋），补缴土地出让金计算标准为：土地出让金=房屋建筑面积*基准地价（楼面地价）*40%*划拨地比例系数。

说明：划拨地比例系数=宗地内划拨土地面积/宗地总面积。

3.除上述情况之外，其他划拨土地转让补缴土地出让金仍按照现行有关规定执行。

九、关于建成房屋已取得土地批准文书，但未取得国土证和房产证如何办理不动产登记的问题

（一）已建成房屋未通过建设工程规划验收的，符合《关于处理房屋权属登记历史遗留问题的通知》（惠市房〔2002〕31号）规定的，按照惠市房〔2002〕31号文确定房屋所有权和土地使用权，可办理不动产登记。

（二）建成房屋已取得土地批准文书，房屋已报建或超出原报建范围的，但不符合惠市房〔2002〕31号文规定，由申请人对地上建筑物权属进行说明及约定后，给予办理不动产登记，但仅登记土地使用权，不登记房屋所有权，待建设工程规划验收合格后，再登记房屋所有权。

（三）房屋占用土地面积、界线超出原土地批准面积、界线的，按照本文处理意见第四点“关于已建成房屋占用土地面积、界线与原土地发证面积、界线不一致的问题”办理。